Можем ли да превърнем всички тези празни офис сгради в жилища?
Има мечтано решение за жилищната криза в Америка и за нейните все по-пусти центрове: Превърнете празните офиси в домове.
В цялата страна градове като Ню Йорк, Бостън и Кливланд възприемат идеята за преоборудване на жилища и предоставят стимули за това. Администрацията на Байдън облекчава пътя с федерални програми и данъчни облекчения. Местните лидери ускоряват промените в зонирането и ограниченията за строителство.
Но дали превръщането на офисите в домове действително ще проработи? А бихте ли искали да живеете в такъв?
Експертите по жилищно строителство, строителство и градско планиране казват, че може да е трудно да се преустрои офис пространството в подходящо за живеене, симпатично жилище, но има спешна причина, поради която се опитват.
Повече офис площи стоят празни в Съединените щати, отколкото когато и да било от 1979 г. насам, съобщи Moody's Analytics по-рано тази седмица. Всичко е махмурлук от пандемията Covid-19; служителите започнаха да работят дистанционно и никога не се върнаха с пълна сила, създавайки „кули-зомбита“.
Междувременно САЩ изостават с около 5,5 милиона жилищни единици през последните 20 години, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, тъй като строителите не успяват да се справят с жилищните нужди.
Така че можем ли просто да преобразуваме излишните офиси в необходимите апартаменти?
„Само ако беше толкова лесно“, каза Харолд Бордуин, директор и съпрезидент на Keen-Summit Capital Partners, която се занимава с преструктуриране на търговски недвижими имоти. „За съжаление има цял набор от препятствия.“
Няма формула или мащабируем модел за превръщане на офис в дом, каза Брет Теодос, старши сътрудник в Metropolitan Housing and Communities Policy Center, част от Urban Institute. „Всеки проект трябва да преоткрие колелото“, каза той, наричайки го „много по-трудно от изграждането от нулата“.
Ето четири причини, поради които е толкова трудно.
Бюрокрация и ограничително зониране
Градското строителство се ръководи от закони за зониране, които в най-основния си вид следват проста концепция: само един вид сгради – като фабрики, жилищни сгради, еднофамилни къщи – на част от града.
Такива закони израснаха в епохата след Втората световна война и проправиха пътя за американския идеал от 50-те години на миналия век, домът с предна веранда и заден двор на разстояние с кола от работа. Но премахването на тези ограничения не е лесно.
За строителите отмяната на законите за зониране, в допълнение към спазването на десетки строителни кодекси, може да бъде процес, който отнема време и е непосилен.
„Има съдебни дела, политика и други собственици на имоти, които ще имат думата“, каза Бордуин. „Недвижимите имоти са открит публичен процес, както трябва да бъде. Но когато кажете на разработчика, че процесът ще бъде бавен и има риск от съдебен спор – това ще го оскъпи.“
„Зонирането е неравностойно положение“, каза Теодос. „Но кметовете се спъват в себе си, опитвайки се да премахнат този проблем. Те много се опитват да направят своите центрове жизнеспособни и това е нещо, което могат да направят.
Градовете обаче трябва да се тревожат за последиците от данъчните приходи, тъй като прилична част от приходите идват от данъци върху търговски имоти. Често градовете не могат да си позволят да загубят данъчната основа на големите офис сгради.
И една жилищна сграда, дори и да е пълна, е с по-ниска плътност на използване от офис. Това означава по-малко хора на улицата, по-малко хора на места за обяд и, за градовете, по-малко данъчни приходи.
Офисите често не се намират там, където хората искат да живеят
Понякога бившите офиси могат да бъдат добри места за живеене, особено в градове с висока гъстота на населението и райони с нарастващо търсене на жилищни жилища като Манхатън. В други градове обаче може да няма близки магазини, училища или обществен транспорт. Как можете да измислите квартал?
„Голяма част от нашето офис пространство е в крайградски офис паркове, които не са наистина привлекателни като място за апартаменти с висока плътност“, каза Теодос. „Може би, ако разрушите и започнете отначало, бихте могли да построите няколко градски къщи. Но уличната мрежа не е като жилищен план. Те не са там, където хората искат да живеят.
Градовете, които отчаяно се стремят да увеличат жилищните възможности за жителите и да съживят своите центрове, са открили, че районите в близост до центъра на града, но не и в предградията, предоставят добри възможности.
Градовете с по-висок от средния процент на преобразуване обикновено имат по-стари офис сгради с по-високи нива на незаетост, според CBRE, компания за услуги за търговски недвижими имоти и инвестиция. Кливланд има най-висок процент от своите офиси, предназначени за преустройство в САЩ - 11% от общия инвентар, докато Бостън има най-големия квадратен метър планирани или текущи преустройства в САЩ - 6,1 милиона квадратни фута, или 3% от своите офис инвентари .
Проектиране на сгради и структурни препятствия
Няма достатъчно бани. Няма достатъчно прозорци. Прозорци, които изобщо не се отварят.
Според някои оценки само 3% от офис сградите в Ню Йорк и 2% в центъра на Денвър са подходящи за жилищни преустройства.
Офис пространството и жилищата са два коренно различни вида сгради според строители и архитекти. Проблемите включват липса на естествена светлина, необходимост от индивидуални контроли за отопление и височини на тавана, които правят невъзможни модернизациите на електричеството и ОВК.
Квадратните кадри на търговските сгради нарастват, откакто климатиците станаха обичайни в средата на 20-ти век. Преди климатизацията сградите са имали много прозорци, които се отварят, каза Бордуин, добавяйки, че отдаваемият квадратен метър на етаж за сгради от онази епоха може да бъде от 5 000 до 15 000 квадратни фута. Сега те могат да бъдат от 15 000 до 40 000 квадратни фута.
„Има прозорци, но те са далеч от вътрешното пространство“, каза Бордуин. „Става пещера, ако сложиш стени.“
Марен Рипмайер, бостънски архитект от SGA, който е специализиран в адаптивни проекти за повторна употреба като преустройство на офиси в жилища, каза, че сградите с по-големи етажи
